当初，炒房团为了抢占止赎房市场的有利位置，出手大气，胃口生猛，不惜重金整修。随着房价的快速攀升，炒房团的初期投入大幅增加，而出租率却差强人意，风险的阴云开始聚集。2013年5月以来的利率飙升，把炒房团的大佬们吓得不轻，融资成本大幅上涨，抢房竞争日趋激烈，而空置率却居高不下，租金收入潜力有限，“租客帝国”的理想越来越像是“鸡肋”，食之无味，弃之可惜。

华尔街炒房团的大佬们不得不开始考虑退路了。

最早尝试“止赎出租”模式的对冲基金dgs，一看风向不对，于2013年5月底开始撤退，基金的坦率地承认：“我们看不到足够的回报来刺激进一步的投资。”那些仍在扑进该市场的炒房团，被他称为是“傻钱”。

但是，炒房团要想全身而退却绝不是简单的事情，最笨的办法就是直接卖房。

对冲基金和pe们从一开始就没打算长期成为房产管理者，既没这样的理想，更无这样的兴趣，他们的思路就是低买高卖，从中赚取价差，而且时间越短越好。但是在房地产市场上直接抛售数万幢房屋，几乎完全不现实，房产市场上没有人能够接得住这种规模的卖盘。

另外，直接卖房的交易成本将高得惊人，设想一下卖房之前要再次翻新数万幢住房，要在全国媒体和网络上发布卖房广告，还要雇无数人接待无数拨的看房者，才能找到潜在的合格买主；然后审查每个家庭的信用记录、工作情况、犯罪案底、银行流水，才能确定他们是否能够得到贷款以及贷款利率，这需要协调大量银行的工作；接着就是签订数万份购房协议，最后还要到地方政府登记、过户、交税，这中间涉及的人力和工作量将会非常惊人。从全身而退的路径考虑，只有金融市场才能吞吐炒房团的抛售规模。

对于炒房团而言，最理想的撤退路线就是将房地产信托reits基金搞上市，既能套现规避自己的风险，还能在“租客帝国”的游戏中继续玩下去，以股民的钱来冒险赌一把，赢了好处是自己的，输了自有一大帮替死鬼扛着。大佬们进退有据，坐看云卷云舒。

第一个吃螃蟹的炒房团玩家就是“银湾”siverbay地产信托，它于2012年12月挂牌上市，公开募集资金。旗下有出租房产2542万美元，每幢平均租金为1126美元，出租率为46。其中，有900幢购入的时间在2012年6月之前，出租率达到了91。2012年第四季度收入400万美元，全年运营成本2460万美元，2012年处于净亏损状态。在出租率饱和的情况下，年收入可达4200万美元，预计2013年实现盈利。

银湾公司计划上市融资245亿美元，用35的股权收回了3亿美元的购房成本的85美元，炒房团的身价立刻涨到455亿美元。此时，82的原始投资的风险其实已经转嫁给了投资人，自己仍然是大股东。如果搞得好，股票升值，炒房团是大赢家；要是商业模式行不通，炒房团从股市上抽身走人，远比在房地产市场上挨家挨户地推销房子要容易得多，那些卖不掉的房子就留给股民做纪念好了。

上市真是一步妙棋，炒房团处于可战、可守、可走的有利位置。