很明显，当前，房地产市场不是平的，而是严重地扭曲着。正如同奥巴马不敢真正挑战美国医疗成本高昂的根源一样，房产税难产，或者调控力度不够，同样说明了制度纠错的失灵。

推行房产税的重大阻力之一，就是地方政府。高地价推动高房价，高房价刺激高地价，地方政府显然在土地收益中获得了最大的收益。房价下跌，地价上不去，地方财政就会出问题。近年来地方政府大手笔投资的诸多基础建设和城区改造，多是仰仗债务融资和银行贷款，卖地收入是支持地方负债的重要来源。

金融系统同样不愿意看到房价下跌，担心资产的土地抵押物出现贬值，建设贷款和按揭贷款的违约率上升，从而威胁资本金充足，影响盈利能力和股票价格。同时，房地产产业链的上下游还连接着数十个产业，金融系统在这些领域同样拥有大量利益，房地产不景气，金融系统在其他行业的资产质量也将受到严重冲击。

房地产商们赚钱在明处，又比较高调，理所当然地成为社会不满情绪的焦点，而隐藏在后面的一些地方政府和金融系统则闷声发大财，它们所形成的利益铁三角几乎坚不可摧。房价调控政策在铁三角面前屡屡师老兵疲、钝兵坚城，本是意料之中的事。

贪婪乃是人之天性，可疏而不可堵。房产税的有效推动需要瓦解利益铁三角，金融创新或可提供一些思路。

黑石集团搞的“房租抵押证券”，是以房租现金流为抵押所创造的债券化产品，性质类似以按揭贷款的现金流所支持的bs债券，或以应收账款现金流为抵押的abs债券。既然所有的现金流都可以证券化，那么房产税所产生的固定现金流同样可以证券化，这就是“房产税抵押证券”。

的确，世界上没有任何国家尝试过房产税证券化的方法，但尝试就是创新，特别是这种创新将有效地刺激地方政府推进房产税的积极性，对金融系统也是一个潜在的巨额收益来源。

如果65亿城市居民以四口之家平均下来，大致拥有16亿套住房，假如以每套房产价值100万元计算，则中国房产总价值将为160万亿元之巨美国的房地产总价值约23万亿美元。如果房产税平均税率05，则房产税总收入将为每年0年的房产税打包成债券，那就是价值高达8万亿的金融资产，面对这样一个超级大饼，银行、券商和其他金融机构岂有不踊跃支持房产税的道理

有时，以毒攻毒，以贪婪对冲贪婪，将比单纯遏制贪婪更为有效。

对于某些地方政府而言，卖地收入好比基本工资，而房产税抵押债券的收入将更像是奖金。当然，既然发奖金，基本工资就要下调，但总收入将有所增长。

具体来说，地方政府在拍卖地块时，将产生两项收入：一项是卖地收入。另一项则是未来土地上的商品房、商业地产等物业的房产税。金融体系的创新团队，可以帮助地方政府将该地块或其他地块上的房产税的未来现金流，进行预估、混合、分层、提炼，完成标准化债券产品的生产，然后找来评级公司进行评级，最后在金融市场中销售，所获融资列入地方政府预算，可以用于政府认为必要的一切开支。这将是一项以前不存在的额外收入，地方政府推动房产税的动力将会大增。目前，地方政府无权发行信用债，新债券可以帮助地方政府进行有抵押融资。

房产税抵押债券的本质是将地方政府未来5年、10年、15年或20年的房产税收入一次性打折变现，将未来打折收益转让给金融市场的投资人。当然，要获得这笔额外的奖金，地方政府需要在卖地收入上做出让步，比如地方以新债券融资2元，在卖地收入中就得吐出1元，这笔钱应该作为转移支付的专项基金，补贴失地农民或用于农业基础投资，可以由地方政府掌握，也可以由中央政府进行全国调配。

从资金流向上看，转移支付基金相当于金融市场上的有钱人和大量占有房产的业主，对三农事业进行补偿，增强农民的消费能力，平衡城乡的财富分配不均。

房产税不同于房租，租房可能空置而没有现金流，而房产永远有业主，谁持有谁纳税，现金流不会中断。因此，房产税抵押债券的质量天然优于黑石们的租金抵押债券。同时，房产税抵押债券还可以为金融市场中极度渴望安全和高收益的保险公司、养老基金、货币基金、银行理财等机构提供优质产品，使金融系统获得可观的利益。

更重要的是，土地收入是预算外收入，地方政府使用时缺乏透明度，监管也难以到位，投资效率必然有问题。而以房产税抵押债券的融资来部分置换土地收入，将扩大预算内收入的比例，提高资金使用效率，创造更多的财富。

房产税抵押债券将提供一个监管地方政府的有效机制，债券在金融市场中交易，它的价格每时每刻都在反映市场对地方政府项目的判断，金融分析师们恨不得跑到地产项目上，挨家挨户地调查销售比率、纳税情况、实际业主等信息，以评判债券价格的高低。地方政府在一个开发项目上的成功，将降低其他项目的融资成本，这将有效激发地方政府对开发项目的审慎态度，因为金融市场将时时刻刻对他们的政绩进行评分。一个在市场上被狂抛、价格暴跌的房产税债券，将充分曝光该项目失败的程度，官员们的压力非同小可。

让金融市场来监督地方政府，用债券价格来评估项目成败，这远比上级领导的管理要有效得多。