就在“美国出租房产”的ipo亮相跌得鼻青脸肿之时，黑石已经着手开辟逃亡的第二战场了，这就是租金抵押证券。

2013年7月31日，华尔街日报报道，“黑石、德意志银行共商发行租金抵押债券”，即rbsrentabackedsecurities债券，消息传出立刻引发了房地产和金融行业的热烈讨论。

这将是世界上第一种以房屋租金为抵押的债券，堪称华尔街资产证券化的最新玩法。华尔街信奉的理念是，只要有未来的现金流，现在就做成证券，明天就把它卖掉。

理论上说，房屋租金是一种相对稳定的现金流，而成千上万的房屋租金，可以汇集成一个资产池，经过复杂的分离技术处理，将大小不一、信用不齐、时限不等、风险不同的租金收入，提炼成标准化的债券产品，这与bs按揭抵押证券性质上类似，来源上有所不同。bs靠的是每月还贷的现金流，而rbs则是租金的现金流。

金融危机之后，bs的名声已经臭大街，华尔街除了有政府间接担保的房利美和房地美还能发行bs之外，其他投资银行制造的bs产品基本上断了销路。美国有句谚语：第一次被骗是别人的错，第二次被骗是自己的错。无论bs的发行商如何洗心革面、痛改前非，十年之内很难有太大的起色了，正所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳。只有这一代惨遭伤害的投资者退出历史舞台，而新一代完全没有切肤之痛的投资人进入市场，bs所带来的心理创伤才能真正愈合。

在目前的市场状态之下，rbs最多只能成为一个迷你版的bs，无论是规模还是重要性方面都与2007年之前的bs无法相提并论。

bs以房屋为抵押，rbs也是如此。黑石第一次rbs债券发行的规模不大，大约24亿275亿美元，抵押的房屋资产总值约3亿35亿美元，所对应的出租房为1500幢1700幢，平均每幢出租房需要产生172万美元的现金流，如果每幢房屋的平均月租金为1500美元，大约为10年的租金总收入。这意味着债券一旦销售成功，黑石就相当于变相卖掉了这些房子，其余风险全部转移给了投资债券的买家。如果债券违约，那被抵押的房子就是黑石留给投资人的纪念品，反正钱已经装进黑石的口袋了。

黑石发行rbs债券的承销商就是欧洲大陆最像华尔街打法的德意志银行，仅仅在2013年上半年，德意志银行就为黑石组织了36亿美元的融资，成为大银行中首屈一指的止赎房收购的融资提供者。

为了确保rbs的首发成功，黑石和德意志银行必然会搞“开业大酬宾”，不仅债券发行的规模小，而且抵押资产的质量与数量也会颇为优良和充裕，同时，在价格上也会有较大让利，10年的租金现金流，如果卖成7年，投资人还不抢疯了。

rbs债券靠谱吗